После шока 2022 года ситуация на рынке недвижимости начинает выправляться. Действия НБМ в течение последних месяцев направлены на смягчение денежно-кредитной политики, постепенное снижение базовой ставки, что ведет к возрождению ипотечного кредитования. Стагнация цен 2022 года преодолена, и в 2023 г. ожидается оживление рынка недвижимости.

Таков прогноз эксперта Института развития и социальных инициатив (IDIS) «Viitorul» Вячеслава Ионицэ.

По его словам, только в сентябре 2021 г. молдаване взяли новых ипотечных кредитов на 525 млн леев. Но после этого в стране началась волна инфляции и беспрецедентное ужесточение налогово-кредитной политики со стороны НБМ с 10-кратным повышением базовой ставки. В январе 2023 г. ставка достигла 13,2%, что отбило у молдаван охоту брать ипотечные кредиты, их было получено всего 107 млн леев. То есть в пять раз меньше по сравнению с сентябрем 2021 г. Но в мае 2023 г., их объем увеличился до 237 млн леев в месяц - более чем в два раза по сравнению с январем.

«С марта 2023 г. процентная ставка немного снижается. В мае она составляла 11,6%. В ближайшие два-три месяца она упадет ниже 10%, что будет означать оживление новых ипотечных кредитов», - утверждает экономист.

По мнению директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, пока нельзя сказать, что застой преодолен.

«Та политика, которую во втором полугодии 2022 г. начал проводить НБМ, схожа с тем, как человека, который хочет похудеть, просто перестали кормить, - говорит он. – Это очень сильно подкосило рынок. Резкое закручивание гаек, как и резкий откат, для него слишком сложные перегрузки. Думаю, ему понадобится некоторое время, чтобы прийти в себя и начать функционировать, как раньше. Это только если учитывать внутренние экономические факторы, не принимая во внимание внешнеполитические, военные и т.п.».

По расчетам Nika Imobil (на основе информации Агентства госуслуг) количество ипотечных займов под квартиры в Кишиневе в 2022 году упало в три раза по сравнению с 2021 годом (с 6355 до 2248). Количество транзакций купли-продажи квартир сократилось с 24391 в 2021 году до 14429 в 2022 году, то есть почти в два раза.

По словам Петра Олейника, цены на квартиры в конце 2022 года снизились примерно на 10%, и на этом уровне остаются до сих пор. Спрос достаточно низкий, предложение также невысокое. Это равновесие и не позволило ценам заметно упасть. Сегодня ставки по ипотечным кредитам начали снижаться, но у людей в памяти отложилось, что они могут резко меняться. Когда начинался ипотечный бум, банки успокаивали, что колебания ставок не превысит 1-1,5%, Никто не ожидал, что они могут вырасти в разы.

Одновременно с ростом ставок по кредитам, росли проценты и по депозитам, которые достигали 17-20% годовых. «В конце прошлого года банки, как пылесос, вытягивали деньги с рынка недвижимости, - говорит Петр Олейник. – Покупкам не способствовали высокие ставки по кредитам. А у кого были сбережения, просто держали их на депозитах. В результате рынок недвижимости остался без ресурсов».

Сегодня проценты по депозитам также снижаются и составляют в пределах 6-8% годовых. По мнению эксперта, если сохранится благоприятная ситуация, оживление на рынке наступит, скорее всего, весной 2024 года. В текущем году еще много неопределенности.

При этом Вячеслав Ионицэ, говоря о некотором оживлении на рынке недвижимости, предупреждает, что увеличение спроса может натолкнуться на дефицит предложения.

«В I квартале 2023 года введено в эксплуатацию 324 тыс. кв. м жилья - самый низкий уровень за последние 20 лет. Для сравнения, в IV квартале 2021 г. введено в эксплуатацию 900 тыс. кв. м жилья. Это резкое снижение происходит почти исключительно в муниципии Кишинев. У нас может быть очередной кризис, когда вдруг цены на новые квартиры спекулятивно вырастут», - говорит он.

По мнению Петра Олейника, при возросшем спросе квартир должно хватить, потому что были достаточные объемы строительства в предыдущие годы. В период стабилизации кредитов, цен на жилье, строительные материалы и энергоресурсы это позволит компаниям в следующем году активнее приступить к строительству. «Я думаю, 2023 год еще будет годом стабилизации, а потом уже начнется оживление рынка, - говорит Петр Олейник. - Те тенденции, которые мы наблюдает по ставкам кредитов и депозитов, приведут к увеличению денежной массы, которую у нас некуда девать, кроме как вкладывать в рынок недвижимости».

Когда доходность на рынке от аренды квартир в 5-6% в валюте будет примерно равна доходности по депозитам, у инвесторов появится интерес приобретать недвижимость.

«У нас в прошлом году были клиенты, которые продавали квартиры, сдаваемые в аренду, потому что вклады на депозиты приносили в три раза больше, - рассказывает Петр Олейник. - Сегодня средства с банковских депозитов начинают возвращаться на рынок. Но наличие ресурсов - это одно, а желание покупать - это другое. Приятнее покупать недвижимость в кредит или когда это растущий актив. А сегодня на рынке стагнация».

По его словам, существенно увеличился срок экспозиции квартир. Если в 2020-2021 годах он составлял в среднем три месяца, то сегодня может доходить до полугода и года. Люди выжидают более благоприятных условий.