Цикл «беспредельного» девелопмента  в Кишиневе близится к своему завершению. Недавно министерство инфраструктуры фактически отобрала у примэрии Кишинева «тему PUZ-ов», и разработку всех градостроительных зональных планов теперь обязаны координировать с министерством.

Также сменилось руководство Агентства по техническому надзору (Стройинспекции) и многие строительные компании сразу почувствовали, что сдача в эксплуатацию объектов по закону означает «немного другое».  На очереди начало приостановки выданных «серых» авторизаций на строительство. Мининфраструктуры анонсировало законопроекты о сносе незаконных строительств.

Парламент внес изменения в закон о памятниках, закрыв лазейки по застройке в исторической части города многоэтажных зданий в виде «реконструкции» памятников или многоэтажных строений без проведения историко-архитектурных исследований, формирования охранных зон и регламентов застройки.

Правительство, в свою очередь, сменило «звездный» состав Совета по памятникам, проголосовавший в период «временного правительства» за все проекты, за которые ранее никто не хотел голосовать. Новый совет, очевидно, будет более трепетно относиться к истории Кишинева.

В действиях примэрии по градостроительству сформировался откровенный застой:

1. Генеральный план Кишинева никто не хочет разрабатывать, хотя проект снова выставили на тендер. Техническое задание на разработку генплана составлено некачественно: в нем практически нет ни одной конкретной задачи либо цели, которую должен решить генплан. Все сводится к ссылкам на стратегию развития Кишинева - она должна была стать базовым документом. Также в  условиях на разработку генплана почему-то не указали, что компания-разработчик должна иметь опыт разработки генпланов для крупных городов с соответствующей инфраструктурой и потенциалом.

2. Разработанная стратегия развития муниципия получилась «пустой», без конкретики. В процессе публичных слушаний на вопросы: а что конкретно вы предлагаете реализовать или  укажите конкретный пример, в котором можно применить представленное решение – ответ был один: стратегия не предусматривает конкретики, для этого требуется разработка дополнительных проектов и документов.

Очевидно, что «бесплатная работа» специалистов из России фактически ничего нам не дала. Сами ребята грамотные, но продукт получился пустой. Они очень мало времени провели в Кишиневе. Теперь, после событий в Украине, это просто стало невозможным. А так как данных о современном Кишиневе практически нет, им пришлось собирать все по крупицам, а основными источниками информации стали «чиновники» со своим пониманием современного урбанизма, «мертворожденные» планы и видения различных  институтов, учреждений и комфортных «архитекторов».  В некотором смысле, стратегия стала оторванной от самого Кишинева и проблем, которые мы все чувствуем каждый день. Также, несмотря на опыт реализации крупных проектов в России, в этой работе разработчики фактически пытались обойти острые углы и вопросы, которые стоят в повестке развития нашего города. В итоге получили достаточно аморфный документ,  вместо «дорожных карт» - одни направления без четких планов, задач и прикладных кейсов.  Не знаю, что примэрия будет обсуждать на общественных слушаниях с жителями– в документе практически нет конкретики.

3. Вывод о качестве стратегии звучит жестко – но именно к таким словам и приходишь, особенно когда видишь разницу. Недавно состоялась презентация стратегии развития города Ижевск, через призму пространственного развития. Этот продукт широко растиражировали с комментариями специалистов.  Разработчики действительно справились и представили очень интересную работу, которая стала, по сути, каркасом, на который затем будут накладывать все остальные градостроительные документы. Именно такие проекты показывают современные направления развития городов на базе ключевых показателей пространственного развития среды.

Т.е. весь город и каждая из его структурных частей (квартал, микрорайон, район) были проанализированы на основе ключевых показателей качества жизни горожанина, выраженное в доступности следующих объектов:

- социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники);

- общественных пространств;

- наличие досуговых центров;

- присутствие объектов культуры;

- место работы;

- жилье;

- транспорт;

- инфраструктура (коммуникации);

- спортивные объекты;

- торговляуслуги;

- объекты благоустроенной рекреации.

Доступность к каждому из объектов выражается в 15-минутной пешеходной или транспортной доступности. Т.е. человек психологически воспринимает любую часть городских функций, как доступную. Соответственно, город, район или квартал - как комфортную среду.

Если каких-то аспектов не хватает, то принимается решение об их развитии. Например, экономический агент при представлении девелоперского проекта акцентирует внимание на изменении городской среды в рамках реализации проекта, а примэрия, в свою очередь, определяет, какие функции необходимо дополнить или изменить.

Именно данный подход и является самым эффективным способом выстраивать комфортную городскую среду, так как такая среда становится сбалансированной.

4. Если рассмотреть наш город, то можно увидеть, что мы движемся совершенно в другом направлении.  Последние несколько лет при помощи «удобного»  инструмента PUZ фактически происходит масштабное изменение генерального плана и стратегии развития города (пусть и устаревших). 

Зайдя на сайт департамента архитектуры примэрии, можно увидеть, что разработаны свыше 40 PUZ. Происходит массовая замена функции производства товаров и услуг (т.е. место работы) на функцию жилья.

Примэрию, как своего рода арбитра, не интересует, а что будет дальше, и нарушается ли баланс городской среды. Что будет происходить с качеством восприятия городской среды  при замене одной функции на другую.

Очевидно, что при удалении функции места работы, необходимо ответить на вопрос, а куда она перемещается? Ведь она должна быть в 15-минутной доступности!  Ответа от примэрии нет. Мало того, сам вопрос никто не ставит - просто массово изменяют генплан  и разрешают строить новые проекты.

Другие обязательные элементы и показатели (кроме «липовых данных» из школ и детских садов) никем не рассматриваются. Существуют устаревшие нормы разработки PUZ, но это же не значит, что мы не можем применять современные практики.

Изменение в ручном режиме под «застройщика» городскую среду превращает наш город в «штопаное» из кусков одеяло. Раньше мы имели точечную застройку на 10-20 сотках, сейчас то же самое, но уже на 5 гектарах.

5. Еще одним существенным риском ухудшения ситуации в Кишиневе является «пробитое» застройщиками  градостроительное «окно» в пригородах Кишинева. За последнее время в Ставчень, Дурлешть, Бэчой, Кодру выдали большое количество разрешений на огромные многоэтажные комплексы. Предварительно переведя земли из сх оборота под строительство. Т.е. снова поменяв функцию.

Естественно, данные проекты никто не рассматривает, как полноценную самодостаточную часть пригородов. Все они лягут на изношенную социальную и транспортную инфраструктуру Кишинева. Причем жители Рышкановки и Буюкан уже почувствовали на себе бесконтрольное развитие пригородов – утром выехать на ул. Лупу или на  Оргеевский круг стало значительно сложнее. В ближайшие несколько лет ситуация обострится еще больше, т. к. в пригородах начали выдавать разрешения на сверхвысокое жилье в 16-18 этажей.

При этом самым отрицательным моментом  в данной ситуации становится безвозвратность процесса. Мы имели возможность перемещения функций производства, которые часто расположены в центре районов или рядом с парками, в близлежащие пригороды – на свободные с/х участки. Это позволило бы сохранить транспортную доступность к местам работы и компактность Кишинева при редевелопменте территорий внутри города.

То есть в случае реализации проекта по редевелопменту промышленной зоны рядом с каким-то живописным местом, мы могли бы часть утраченных функций переместить в близлежащий пригород на участки, которые раньше планировались для дальнейшего освоения. При этом, данные объекты оставались в комфортной транспортной доступности – 15 минутах, как от районов Кишинева, так и от пригородов. Эффективными решениями могли бы стать  бывшие сх земли на выезде из города. Например, для Чекан и Рышкановки  - это Ставчень, для Ботаники –направление Аэропорта,  Буюкан –Полтавское шоссе.

Но за последнее время их перевели под жилье! Мы сами начали создавать бесконтрольный  потенциал расширения маятниковой миграции – утром на работу, вечером домой. Но теперь работа становится еще дальше или она просто отсутствует в твоем районе!

6. Острой  проблемой, которую в примэрии не хотят обсуждать - это высотность строений и сплошная застройка фронта улиц. В стратегии также об этой проблеме ничего не сказано.

Существующий Кишинев - это среднеэтажная застройка. Мы к ней привыкли, она комфортна. Но за последнее время примэрия выдает все больше разрешений на 14-15 этажную застройку. Но проблема в том, что все 15 этажей – это одна сплошная фронтальная  стена. Никого не интересует, что такая «архитектура» применяется в основном в развивающихся странах, где мало внимания уделяется градостроительству и архитектуре. В современной урбанистической политике – это правило дурного тона. Такие  «монолитные стены» ухудшают городскую среду. Есть страны, где это сознательно запрещено. Т.е четко разделяют строения на доминанты и средовую застройку. Соответственно, если и появляются высокие здания – то только в виде доминант!

Также запрещают иметь очень длинный «одинаковый» фасад. Это делается сознательно. Наличие разных форм, высотности, акцентов и ритма в композиции уличного фронта – все это дает возможность увидеть  архитектуру, а не 15-этажные стены!

7. Также примэрия обходит стороной вопрос парковок. Нет понимания: мы будем все-таки внедрять современные практики или у нас свой «особенный путь»?

Зачем разрабатывать целые стратегии, если можно просто изменить градостроительный регламент (RLU) на парковки?  Что этому мешает? В Яссах, например, обеспеченность парковками должна быть как минимум 1 машино-место для небольшой квартиры. Почему у нас 0,7? А для смешанной застройки (градостроительный код C) вообще не понятно, какое значение брать?!

Современные города – это отсутствие парковок во дворах, создание многоуровневых подземных или наземных паркингов и только платные, небольшие парковки вдоль оживленных улиц. Именно поэтому, когда гуляешь по новым кварталам в Европе – там практически не видно машин. Что нам мешает внедрять современные практики? Чего мы ждем?

8. Отдельным особняком стоит проблема общественного транспорта. Городские власти решили им заняться – но без стратегии.  Мы «зачем-то» закупили не экономичные дизельные автобусы, да еще и запустили их в массовом порядке на убыточные пригородные маршруты. Возникает резонный вопрос: почему кишиневцы финансируют убыточные маршруты пригородов, которые имеют самостоятельные бюджеты и никак не координируют свою градостроительную политику с жителями Кишинева, усугубляя еще больше городские проблемы?

Также не был проведен анализ эффективности маршрутной сети. Не был доведен до конца ни один проект выделенных полос для общественного транспорта. И конечно, особо впечатляющим выглядит до сих пор курсирующий пригородный транспорт до центра города.  В современном городе никак не может быть стоянки пригородных автобусов на ул. Александри и поездок от центра села до ворот центрального базара! Весь общественный пригород должен доезжать только до магистральных транспортных маршрутов и не создавать дополнительную транспортную нагрузку.

Отсутствие реформ в общественном транспорте и популизм фактически привели к предбанкротному состоянию существующей системы общественного транспорта Кишинева. Мы тратим уже 1 млрд леев в год на убытки общественного транспорта -  это почти треть бюджета города! Чтобы понимать цифры – город по программе дорожного фонда получает 250 млн леев. Разработанный примэрией регламент, по которому плата за проезд составит 6 леев, никак проблему не решит, нужны реформы, а не временное латание дыр.

9. Последним «бастионом», который никак не может взять примэрия – это стратегия сохранения исторического центра города. У нас до сих пор не разработан PUZ центра города.  Неоднократно звучали предупреждения, что попытки примэрии обойти этот вопрос за счет внедрения временных регламентов и различных ухищрений могут использоваться только до появления в центральной власти новых политиков. Теперь депутаты парламента внесли изменения в закон о памятниках и сделали его жестче. Поэтому все проекты в центре остановились. Мало того, очевидно, будет пересмотр выданных решений на строительство многоэтажного жилья рядом с памятниками.

Необходимо как можно быстрее разрабатывать новую стратегию, которая бы ответила на вопрос, как можно сохранить историческое наследие и одновременно ввести новую жизнь в центр города. Прежде всего, необходимо задаться целью выноса из исторического центра «токсичных» объектов: центрального автовокзала и рынка, не экологичных производств.   Определить возможность переноса административных зданий различных госучреждений – МВД, Счетной палаты, Прокуратуры и т.д.  Т.е. определить преобладающую функцию в исторической части города. Очевидно, что административно-политическая  функция в сложившейся форме его разрушает!

Мы практически не обсуждаем важные вопросы и проблемы, относящиеся к градостроительству Кишинева.

Обеспеченность жильем - сколько в принципе необходимо жилья? Почему произошел рост цен – ведь одним из важнейших вопросов к конкурентоспособности города, как места проживания, является доступность жилья. Какая она у нас, и какой мы его хотим видеть?!

Также необходимо определить - что такое качественное жилье. Сколько его у нас? Должна быть внедрена программ обеспечения населения именно качественным жильем.

Основной выпадающей функцией за последнее время стало место работы. Но это важнейший показатель развития экономики! Потенциал развития города и страны определяется возможностью развития производства товаров и услуг, как на индустриальных площадках, так и в офисах. Мы просто сами превращаем наш город в один большой «спальник», без потенциала экономического развития.

О торговле, как о функции, тоже никто не задумывается. Одним из важнейших показателей потенциала экономики является наличие качественных торговых объектов. Т.е. количество кв.м. на 1000 жителей. У нас единственным торговым объектом, который хоть как-то соответствует международному уровню, можно считать турецкий Молл.  Именно поэтому происходит резкий рост цен и ставок аренды – присутствует явный дефицит качественных торговых пространств. Это опять же показатель потенциала развития города и экономики.

К важнейшим показателям городской среды относятся также уровень экологии, качество воздуха, почвы, воды. Наличие переработки мусора. Шумовое загрязнение. Параметры здоровья жителей  и наличие учреждений здравоохранения. Уровень образовательного развития в целом и его составных частей.

Понимание комфортной среды (комфортного дома, двора, квартала, района), а также потенциала развития человеческого ресурса и экономики города должны стать основой стратегии по развитию Кишинева.

К сожалению, пока мы видим отсутствие желания со  стороны примэрии  приступить к предметному обсуждению наболевших вопросов. Должны быть в срочном порядке созданы рабочие группы, которые начнут формировать цели и задачи реальной стратегии нашего города. Конечно, в этих группах должны появиться не только «комфортные» для нынешней примэрии специалисты. Их работу, к сожалению,  мы уже увидели. Прежде всего, на улицах города Кишинева.

Отсутствие реального диалога о проблемах города, а также бесконечная череда выяснений отношений между центральными и  местными властями, ничем хорошим для кишиневцев не закончатся. Мы фактически стали заложниками градостроительного тупика, в который попали, в том числе, благодаря отсутствию собственной позиции жителей, политическому популизму, некомпетентности и откровенной безнаказанности некоторых чиновников.  

Первичное очарование действиями «обновленной» примэрии подходит к концу. Речь идет о следующем этапе: стратегии развития в перспективе 10-15-ти лет. Поэтому, здесь нет места эмоциям и политическому популизму. – Нужна совместная открытая работа разных специалистов с учетом интересов широких слоев общества.

Негативным моментом в градостроительной политике примэрии за последнее время стало появление «серых» градостроительных документов.  Похоже, чиновники примэрии взяли новую высоту в обосновании выдачи

«уникальных» разрешающих документов. Увидев сложности в переводе назначения земельных участков и получения новых градостроительных кодов  (через PUZ), а также блокировку в исторической части города, начали появляться выданные документы на многоэтажное жилье в зонах с  градостроительными кодами, которые никак к жилью не относятся (S и С2).

Закончится это ровно так же, как и с «временными» градостроительными регламентами для центра города - поменяются люди в CNA и Прокуратуре, и все это закончится. Тем более, что люди уже начали меняться,  например действия Агентства технического надзора за последнее время стали более четкими и жесткими. Прокурорам и следователям все сложнее обосновывать свое бездействие.

 Поэтому, временной ресурс  для полноценных дискуссий ограничен. Дальше все будет сложнее.

Роман ГУНЯВЫЙ,
директор BPS Capital