Новости компаний
№ 34 (1392) 24 Сент. 2021 Коммерческая недвижимость в режиме ожидания

На рынке коммерческой недвижимости, как и в жилищном сегменте, как только цены рванули вверх, покупатели замерли в ожидании. Количество сделок купли-продажи начало сокращаться.

 

На первый взгляд, результаты первого полугодия для рынка коммерческой недвижимости были не такими уж и плохими. По данным Агентства государственных услуг, количество транзакций купли–продажи за шесть первых месяцев 2021года составило 416, что всего на 4% ниже, чем в первом полугодии 2020 года (433 транзакции). Но обращает внимание, что внутри этого периода отмечено резкое падение числа сделок во втором квартале по сравнению с первым. Так, за период январь-март совершена 271 транзакция, а с апреля по июнь – только 145. То есть сокращение на 47%.

Однако, эти данные дают лишь общее представление о ситуации, так как рынок коммерческой недвижимости (торговой, офисной, промышленной, складской) весьма разнороден, и каждый сегмент имеет свои особенности.

К тому же, как говорят специалисты, в коммерческой недвижимости более показательным, было бы сравнение количества проданных площадей (торговых, офисных складских), а не количество сделок.

По мнению председателя Союза агентств недвижимости РМ Ильи Сопивника, на рынке коммерческой недвижимости сложилась ситуация, когда наблюдается дефицит предложения качественных объектов, способных приносить хорошую прибыль. При этом сохраняется достаточно активный спрос. Как говорят операторы рынка недвижимости, каждый день приходит по 5-10 запросов на коммерческие объекты, но нет реальных продаж.

То, что предлагается, это остатки и неликвиды. Такие варианты не интересны покупателям. А если объект более или менее качественный, то за него просят очень высокую цену. И рынок еще не привык к этим ценам, должно пройти время, чтобы покупатели к ним адаптировались.

Рост цен на рынке коммерческой недвижимости за полгода составил 30-35%

«В настоящее время арендаторы не очень охотно идут в крупные бизнес-центры, при этом их выбор во многом зависит от управляющей компании, формата, размера коммунальных платежей, - говорит Илья Сопивник. - Большинство предпочитают офисы от 150 до 200 кв.м. на первой линии в самых проходных местах. Сегодня крупных арендаторов практические нет, если до пандемии регулярно открывались IT-компании, то сейчас об этом уже не слышно».

Не лучше положение и в некоторых торговых центрах. Те, кто в свое время приобрел торговые площади в одном из таких центров, сегодня готовы от них избавиться, потому что доходы от аренды не покрывают затраты на коммунальные платежи. И они становятся заложниками недвижимости, которую не могут ни продать, ни получить от нее какого-либо дохода.

По мнению директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, в первом полугодии 2021 года на рынке недвижимости наблюдаются те же тенденции, которые преобладали в прошлом году. Больше всего в пандемию пострадала HoReCa, офисные и торговые центры. Вырос интерес к складской недвижимости, спрос на коммерческие земельные участки.

«Но сейчас я бы не стал утверждать, что спрос переместился из бизнес-центров на отдельно стоящие офисы, т.к они не приспособлены к арендаторам с большой плотностью персонала (колл-центры, IT-компании). Такие компании экспериментируют, меняют формат работы, чередуют присутствие количества сотрудников на рабочем месте и т.п. Из тех, кого я знаю, многие уже в сентябре были готовы выйти на полную занятость. Правда, пока не известно, какие нас ждут новые ограничения», - отмечает Петр Олейник.

Что касается снижения количества сделок купли-продажи во втором квартале, то по жилой недвижимости агентство этого не почувствовало, утверждает он. Но показатели лучше всего проследить в динамике, поэтому очень важно посмотреть результаты третьего квартала.

«Я бы не согласился, что снижение активности на рынке коммерческой недвижимости связано только с дефицитом предложения. Есть и другие факторы. За последний период стремительно выросли цены не только на недвижимость, но и на все, что связано с ремонтом, отделкой помещений, мебелью и т.д. За полгода общий рост составил в среднем 30-35%. Это также сыграло роль в том, что снизилось количество сделок. По старым ценам объекты продавались хорошо, по новым спроса фактически нет».

Доходность коммерческих площадей составляет
5-6% в год
 

По его мнению, сегодня можно говорить о том, что под влиянием нескольких факторов рынок стремится к равновесию. Постоянного роста быть не может, учитывая, что у нас был длительный период стабилизации и снижения цен, затем пандемия и достаточно неопределенная экономическая ситуация.

В коммерческой недвижимости выросли цены на приобретение, а на аренду остались на прежнем уровне. А в этом сегменте фактор найма является очень важным, потому что компании развиваются за счет аренды торговых помещений, и только на определенном этапе они могут вести переговоры о покупке. А вот для инвесторов, которые приобретают недвижимость для сдачи в аренду, доходность снизилась. Соответственно, это вызвало увеличение срока окупаемости.

«Если раньше 5-6% доходности было нормой, а срок окупаемости был 15-20 лет, то в настоящее время при 5-6% доходности в валюте (с учетом включения потерь собственниками арендной платы, когда была приостановлена деятельность некоторых объектов), срок окупаемости составляет 20-25 лет, - поясняет Петр Олейник. - Поэтому в коммерческой недвижимости я связываю снижение количества сделок и с дефицитом предложения, и с тем, что для многих компаний стало выгодней арендовать объекты, чем их покупать. А для инвесторов, которые хотели приобрести объекты для сдачи в аренду, неприятной новостью стало снижение доходности и увеличение срока окупаемости».

То есть сложилась ситуация, когда продавцы хотят продавать по новым ценам, а покупатели не могут к ним привыкнуть. Поэтому рынок замер. У нас уже были такие ситуации, но это один из признаков стабилизации, когда рынок стремится к равновесию.

Автор: Татьяна ГЛАЗОВА