Новости компаний
№ 23 (1381) 18 Июня 2021 Земельные страдания

Нередко желание получить земельный участок в дополнение к уже имеющейся в собственности земли превращается для граждан в хождение по мукам. Процедура настолько усложнена и запутана, что обычному человеку не просто в ней разобраться. О том, какие проблемы при этом возникают и других спорных моментах, связанных с получением земельной собственности, «ЛП» рассказал коммерческий директор агентства недвижимости Capitalimobil Эдуард Горенштейн. Агентство уже много лет занимается подготовкой и организацией аукционов (в том числе земельных) в Кишиневе.

 

Оформить в собственность участок земли, который был выделен ранее, не составляет труда. Другое дело, если надо его расширить и приватизировать дополнительно прилегающие пару соток, которыми, по сути, собственник уже пользуется. Городские власти требуют, чтобы дополнительная земля была выкуплена по коммерческой стоимости, даже если этот участок никому больше не нужен, т.к. он нефункционален.

«Нефункциональный участок – это площадь ограниченного использования, - поясняет Горенштейн. - Например, у владельца есть три сотки для строительства частного дома. Между его участком и улицей остается полоса в 100 м. Соседей, претендующих на эту землю, нет, на аукцион такой участок не выставишь. Это и есть нефункциональный участок. И эту, в общем-то никому, кроме владельца дома, не нужную территорию, надо выкупить по рыночной цене. Другой пример, когда к участку нет доступа - ни дорог, ни тропинок, к нему не попасть, кроме как через соседнюю территорию. Это тоже нефункциональный участок».

Но парадокс в том, что если даже человек приобретает такую землю по рыночной стоимости, Госканцелярия решение примэрии опротестовывает как незаконное, мотивируя тем, что любой участок можно приватизировать только через аукцион.

Все эти сложности только открывают очередные лазейки для коррупционеров, считает эксперт. «У нас был случай, когда заявитель приватизировал 72 кв.м. В примэрии установили, что 59 кв. м можно выкупить по нормативной цене, а 13 кв. м (6,5х2 м под балконом) - по рыночной. Но Госканцелярия через суд опротестовала это решение, посчитав его незаконным», - рассказывает Эдуард Горенштейн.

На практике бывает, что на аукцион выносят участок, на который претендуют владельцы двух прилегающих к нему территорий. Он достается тому, кто предложит выше цену, обычно сверх рыночной стоимости. А если одному из соседей этот участок не нужен, он на аукцион попросту не является. Тогда заинтересованной стороне приходится идти на уговоры, если и это не помогает, людям направляют уведомление по почте о дате проведения торгов. Если официальное оповещение не возымело действие, в этом случае примэрия продает участок на аукционе путем прямых переговоров с единственным покупателем. При этом цену устанавливает по своему усмотрению аукционная комиссия.

«Бывают случаи, когда на аукцион приходят недоброжелатели и искусственно взвинчивают цену во много раз. Так в 2019 году никто не ожидал, что стартовая цена участка в 200 тыс. леев дойдет до 4,5 млн леев», - рассказывает Эдуард Горенштейн.

Существует внутренний Регламент использования земельного фонда муниципия Кишинев, в котором указано, что нефункциональный участок может быть продан кому-то из владельцев соседних территорий по рыночной цене. «Но как можно продавать нефункциональный участок по рыночной цене, - удивляется эксперт. – Это же не самостоятельный объект недвижимости, то есть отдельно расположенный участок, за который люди готовы платить деньги».

В 2018 году в законодательство ввели норму, согласно которой любое отчуждение муниципальной собственности должно происходить на основе отчета об оценке. Но это не значит, что стартовая аукционная цена должна быть выше рыночной, считает эксперт.

Каждый земельный аукцион приносит в городской бюджет 40-50 млн леев

Согласно законодательству, определить рыночную стоимость участка может только независимый квалифицированный оценщик. Но несмотря на отчет об оценке, при продаже нередко произвольно увеличивают рыночную стоимость, ссылаясь на информацию известного рекламного издания. При этом не учитывается, что там указана цена предложения, продается участок уже не один год и возможно никогда не найдет покупателя.

«Мы сталкиваемся довольно часто с проблемой, когда проводим оценку участков для аукционов и устанавливаем определенную цену, - рассказывает Эдуард Горенштейн. - Муниципальные советники не соглашаются, увеличивают цену в два раза, и вносят ее в решение МС. Так, в секторе Чокана один из участков мы оценили в 40 млн леев. Мунсовет потребовал указать не менее 100 млн леев. Уже прошло 4 аукциона, и на участок нет ни одного желающего. Что и понятно - установленная цена уже выше рыночной, и в ходе аукциона она должна еще возрасти».

Чтобы реализовать свое право на приватизацию участка, гражданин должен представить достаточно объемный пакет документов. В первую очередь доказать, что участок, на который он претендует, нефункциональный и может быть изменен кадастровый план с переносом границ основного участка. Для этого нужно обратиться в кадастровый орган, согласовать новые границы с главным архитектором. Необходимо заказать градостроительную документацию - детальный или зональный градостроительный план, которые разрабатывают специализированные организации за немалые деньги. Эти документы должны пройти общественные слушания и быть утверждены на заседании МС.

То есть, вся эта процедура настолько запутана, что нормальный человек не сразу понимает, что от него требуется.

Чиновники примэрии, не вдаваясь в объяснения, направляют людей сразу в агентство Capitalimobil, которое занимается аукционами, мотивируя тем, что Госканцелярия требует, чтобы все участки продавались с аукциона. Но для этого участок нужно включить в список аукционных лотов. Это достаточно сложная процедура. Необходимо собрать массу документов, заказать рыночную оценку участка и после включения в список, утвердить на заседании МС.

В результате люди, либо отказываются от этой затеи, особенно когда видят цену, которую устанавливает МС, либо ищут обходные пути.

Получить участок в аренду (суперфиций) по действующим правилам можно также только через аукцион. Если арендатор использовал эту землю - что-то на ней построил или начал строить, - он имеет право приватизировать прилегающий участок по нормативной цене. При этом местный орган власти по своему усмотрению устанавливает, какую часть выкупать по нормативной цене, а какую - по рыночной.

Для частных домов существует норматив – до 650 кв. м прилегающего участка можно приватизировать по нормативной цене. Все что больше - по рыночной. Но решается это произвольно, бывает, что и 8 или 10 соток приватизируют по нормативной цене.

 «Нужны простые и ясные правила, как того требует законодательство. Человек подает заявление в примэрию, в течение месяца его рассматривают и выдают договор купли-продажи, - считает Эдуард Горенштейн - А сегодня все зависит от решения чиновников. Они определяют функциональный или нефункциональный участок, какую площадь приватизировать по нормативной, а какую по рыночной цене. Я уверен, что обычный человек не понимает, что ему делать, как решить эту проблему. И прибегает, естественно, к проверенному способу. Взятки у нас никто не отменял».

Даже собрав все документы и подав их в МС, можно годами ждать решения. Сегодня рассматриваются дела 2014-2015 годов, которые достались с прошлого МС. Пока дойдет очередь, документы устаревают, и приходится их собирать заново. Кадастровая оценка действительна в течение полугода. Но бывает, что и через месяц она уже не актуальна, если выросли цены на стройматериалы, на строительные работы и т.д. Тогда дорожают и участки.

Проведение земельных аукционов позволяет удовлетворить ажиотажный спрос на участки под строительство. Они показали свою эффективность, но в настоящее время в год проводится всего по два аукциона, (последний был в феврале т.г.) несмотря на то, что каждый приносит в бюджет города 40-50 млн леев.

 Последнее решение о проведении земельных аукционов в Кишиневе было в августе 2020 года. С тех пор список участков не обновлялся, организаторы продают оставшиеся 5-7 участков. Сегодня все заняты выборами в парламент, поэтому следующие торги могут пройти в лучшем случае только осенью. Несмотря на то, что это муниципию выгодно и есть достаточное количество участков, которые можно вынести на продажу.

Автор: Татьяна ГЛАЗОВА