Новости компаний
Вячеслав Ионицэ. Foto © Ion Vasilică № 16 (1374) 30 Апр. 2021 Рынок жилья в предчувствии бума?

Наступивший 2021 год может побить все рекорды по продажам жилья, если сохранятся тенденции, наметившиеся в последние три года, особенно в 2020 году. Такой прогноз сделал эксперт по экономической политике Института развития и социальных инициатив IDIS «Viitorul» Вячеслав Ионицэ.

 

Однако ситуация, как в Молдове, так и на мировых рынках сегодня настолько неопределенная, что операторы рынка недвижимости достаточно осторожно говорят о возможности бума продаж.

Вячеслав Ионицэ отмечает, что до 2017 года среднегодовой объем сделок с квартирами в РМ составлял 13-15 тыс. квартир. А сегодня этот объем практически вырос вдвое.

Действительно, резкий скачок продаж квартир на 48,4% в Кишиневе зафиксирован в 2019 году. Но еще тогда операторы рынка недвижимости высказывали мнение, что эти данные не совсем адекватно отражают реальный покупательский спрос, так как на 20-30% содержат «повторный счет». Ведь с марта 2019 года вступили в силу новые требования ГК - при покупке строящегося жилья заключать не инвестиционный договор, а оформлять сделку купли-продажи. На количество транзакций влияет также бартер при расчете с подрядчиками, скупка «белого варианта» и перепродажа уже отремонтированных квартир покупателям.

Может быть, поэтому резкий рост продаж жилья в 2019 году не был поддержан в 2020 году. По сравнению с 2019 в Кишиневе это рост был достаточно скромным – всего на 1,3%. А в целом по стране так и вообще было зафиксировано падение на 1,7%.

При этом, конечно, нельзя сбрасывать со счетов влияние ограничений, связанных с пандемией. Хотя рынок в течение года достаточно быстро отыграл потери.

В первом квартале 2021 года в стране продано 7625 квартир. В Кишиневе - 6114 квартир (на 2,9% больше, чем за тот же период 2020 года). А также 440 индивидуальных жилых домов (в два раза больше, чем в первом квартале 2020 года).

«В первом квартале побит рекорд по сделкам, связанным с частными домами в Кишиневе, - говорит Вячеслав Ионицэ.- Если в 2021 году сохранится тенденция 2020 года, когда более обеспеченные семьи в Кишиневе отдадут предпочтение индивидуальным домам, то по оценкам, в текущем году в данном сегменте будет примерно на 30% больше сделок».

Нынешний  год, скорее всего, станет годом роста спроса на покупку квартир, считает он. Тенденция такова, что мы увидим рекордную продажу  жилья на уровне примерно 30 тыс. квартир. Это почти вдвое превышает средний показатель за последние 15 лет.

С тем, что в настоящее время активность на рынке недвижимости возросла, согласны и операторы рынка. По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, с осени прошлого года на рынке жилой недвижимости Кишинева действительно наблюдался всплеск активности, которая продолжалась и в первом квартале 2021 года. Как правило, конец года для рынка недвижимости - это «высокий сезон», а после праздников наступает затишье.

«В наступившем году все было не совсем так. Но сравнивать первый квартал 2021 с тем же периодом 2020 не корректно, так как уже в марте прошлого года на рынке сказались ограничения, связанные с пандемией. Но в сравнении с 2018 и 2019 годом, в нынешнем году активность заметно больше. То есть мы не почувствовали «мертвого» новогоднего сезона. И данные кадастра это подтверждают», - говорит он.

В повышение активности сыграла роль совокупность факторов, отмечает Петр Олейник. Это в первую очередь увеличение наличных денег в экономике (по оценке специалистов - на 31%). Рост объема переводов наших граждан из-за границы. Увеличение левой массы в период ограничений за счет снижения расходов населением (на отпуск, развлечения и т.п.). Сказалось и то, что люди почувствовали неуверенность в стабильности основных валют доллара и евро. А снижение ставок по депозитам до уровня инфляции сделало такие вклады практически бессмысленными, что привело к определенному оттоку денежных средств из банков.

Поскольку других видов вложения средств, как в других странах (золото, ценные бумаги, антиквариат и пр.) в Молдове нет, образовавшаяся денежная масса поступила на рынок недвижимости.

Кроме того, сказалось ужесточение мер на получение разрешений на строительство, снижение объемов жилья, сданного в эксплуатацию. Что несколько сузило объем предложения. В какой-то степени сократилось предложение на вторичном рынке, так как продажа вторичного жилья зачастую связана с отъездом в другую страну на ПМЖ, а ограничение на передвижение между странами вынуждало продавцов отложить свои планы.

Образовавшийся таким образом объем ликвидности реальный сектор переварить не в состоянии. Единственным надежным средством сохранить накопления остается приобретение недвижимости. Как следствие, повысились цены на жилье.

Во всем мире (и в Молдове в частности) создалась достаточно уникальная ситуация - на фоне негативных факторов при реальном экономическом спаде (снижении ВВП, объеме торговли, росте безработицы) наблюдается рост цен на активы, в данном случае на недвижимость. Такое ощущение, что рынок недвижимости не замечает этих негативных факторов.

Что же ожидать в перспективе? «В такой неопределенной ситуации сложно что-либо прогнозировать, - говорит Петр Олейник. – Но наряду с факторами, которые разгоняют рынок, я бы отметил и те, которые способны затормозить эту активность. В первую очередь, это девальвация национальной валюты. Курс лея снизился по отношению к доллару и евро примерно на 10%. Следовательно, покупателю понадобится на такой же процент больше леев, чтобы купить ту же самую квартиру. Если еще учесть, что цена в евро также возросла на 5-10%, то это уже серьезный рост цен для людей с ограниченными доходами, тех, кто зарабатывает в стране и приобретает квартиру за счет ипотечного кредита. Этот фактор может снизить рост покупательской способности и затормозить активность рынка».

Учитывая, что раскручивается маховик инфляции, не исключено, что ставки по депозитам поползут вверх. Так как на определенном этапе у банков возникнет необходимость в привлечении дополнительных средств. А это вызовет рост ставок по кредитам.

Эксперты отмечают, что рынок недвижимости в Республике Молдова в основном сконцентрирован в Кишиневе. Если 5-6 лет назад 60% квартир продавалось в Кишиневе, то сегодня эта доля достигла 80% . Практически 4 из 5 квартир, которые в настоящее время продаются (покупаются), находятся в столице. Главным образом это следствие внутренней миграции. В то время, когда во всех населенных пунктах наблюдается убыль населения, в Кишиневе его количество неуклонно растет. Это стимулирует спрос на жилье небольшой площади.

Если в 2020 году в целом по стране рынок жилой недвижимости просел, количество сделок с квартирами снизилось на 12%, то в Кишиневе он продолжал расти. В 2021 году тенденция несколько изменилась, граждане покупают квартиры не только в Кишиневе, но и в Бэлць и других муниципиях страны, утверждает Ионицэ.

По его мнению, с чем согласны и другие эксперты, главным стимулом приобретения жилья является ипотечное кредитование.

«В настоящее время в Молдове ипотечные кредиты на покупку квартиры стали настоящим «хитом» займов, и этим объясняется массовый рост сделок с недвижимостью. Сегодня портфель банковских кредитов на недвижимость составляет 8,3 млрд леев. Каждый пятый лей, выданный в виде кредита, был отдан на покупку недвижимости. Банковские кредиты на покупку квартир продолжат расти, и кредитный портфель на приобретение недвижимости может превысить объем в 10 млрд леев».

У банков в настоящее время наблюдается избыток ликвидности, и выяснилось, что лучшим и надежным направлением кредитования могут быть физические лица. Процентная ставка по ипотеке упала ниже 10%, потому что, при более высокой ставке прибегать к долгосрочным ссудам достаточно рискованно. Привлекательная процентная ставка ниже 10% и относительно конкурентоспособные зарплаты привели к тому, что граждане могут позволить себе думать о квартире или доме, считает эксперт.

 

 

Транзакции купли-продажи квартир в муниципии Кишинев по годам

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

9 300

8 939

9 370

10 211

11 406

13 416

14 976

22 187

22 477

Источник: Агентство государственных услуг РМ
Автор: Татьяна ГЛАЗОВА