Новости компаний
№ 21 (1331) 05 Июня 2020 «Скрытые» инвесторы и ограниченный потенциал

Молдавский рынок недвижимости не избалован иностранными инвестициями. Они на рынке присутствуют, но занимают весьма скромную долю. Традиционно иностранных инвесторов привлекает больше участие в девелоперских проектах по строительству офисной, торговой и гостиничной недвижимости.

 

Рынок жилья был интересен иностранцам примерно до 2008 года, в последние годы интерес заметно упал. Ввод жилья компаниями с участием иностранного капитала в 2018 году составил 24,1 тыс. кв. м или 4,4% от общей площади вводимого жилья. А в 2019 году таких данных не представлено.

«Не думаю, что наш строительный рынок глобально интересен для иностранных инвесторов. Этот рынок фактически развивается только в Кишиневе, и потенциал его роста крайне ограничен, - считает директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. – Был определенный интерес до 2008 года, когда наблюдался общий экономический рост, в том числе в Молдове. В то время был наплыв румынских инвесторов. Потому что перед вступлением Румынии в Евросоюз там наблюдался резкий скачок цен на недвижимость. Они, видимо, рассчитывали, что такой же скачок будет и в Молдове, так как активно велись разговоры о вступлении Молдовы в ЕС. Но наступил кризис 2008 года, и на этом все закончилось».

В 2018 г. ввод жилья с участием иностранного капитала составил 
24,1 тыс. кв. м 

Раскрыть реальную картину присутствия иностранных инвестиций на рынке жилой недвижимости сложно еще и потому, что существуют так называемые «скрытые» инвесторы. Достаточно широко распространена практика, когда строительные компании имеют инвесторов за границей, которые финансируют местную строительную компанию либо через займы, либо через покупку квартир на стадии котлована, а потом их же перепродают. Таких примеров очень много, говорят операторы рынка недвижимости. Это спекулятивные инвесторы, которые имеют возможность профинансировать строительство с небольшой процентной ставкой, и зарабатывают за счет маржи между начальной и конечной ценой построенного жилья.

В начале строительства, когда необходимо приобрести участок, подготовить котлован, затраты составляют до 30% стоимости всего проекта. Компаниями, как правило, на этом этапе не хватает оборотных средств. Банки на этой стадии строительства не кредитуют, продать квартиры очень сложно, так как низкое доверие к проекту и большие риски отпугивают клиентов. По мере роста степени готовности дома риски снижаются, но цены растут.

Заграничные инвесторы вкладываются в строительство на начальном этапе, исходя из того, что темпы строительства гораздо выше, чем темпы расчета за квартиры. А после сдачи дома в эксплуатацию продавать можно через банки, через кредиты. При этом разница в цене может доходить до 15% при более-менее стабильном развитии ситуации.

«Рынок с целью сдачи жилья в аренду сегодня для иностранцев, думаю, тоже не очень привлекателен. До 2008 года они приобретали недвижимость, когда сдача внаем приносила хороший доход до 10% в год, - рассказывает Петр Олейник. - И цены росли тогда чуть ли не на 10-20% ежегодно. Но эти инвестиции были сделаны фактически на пике в 2006-2007 годы, а выходили все из этого рынка с убытками».

В конце мая т.г. прошла информация, что на молдавский рынок недвижимости имеет виды крупный международный игрок в области риелторских услуг - американская международная компания RE/MAX, (сокращение от Real Estate Maximums), которая работает по франчайзинговой системе. RE/MAX имеет более 100 000 агентов в 6800 офисах примерно в 100 странах мира. Штаб-квартира - Денвер, Колорадо, США. На сайте компании сообщается, что в Молдове уже подписан первый франчайзинговый контракт, и к концу этого года руководство RE/MAX Moldova намерено открыть, как минимум, пять офисов и привлечь около 50 агентов. Деятельность RE/MAX Moldova будет контролироваться местной командой, в сотрудничестве с командой из Румынии.

По мнению экспертов RE/MAX, рынок недвижимости в Молдове имеет большой потенциал для развития. При этом они ссылаются на данные за 2019 г., когда объем сделок на рынке недвижимости зафиксировал рост на 40% по сравнению с предыдущим годом, достигнув абсолютного рекорда.

Однако местные эксперты отмечают, что эти данные не совсем реально отражают покупательский спрос, так как содержат повторный счет. Специфика нашего рынка - бартерный обмен, когда застройщик расплачивается квартирами с владельцем земельного участка, с подрядной организацией осуществляющей строительные работы. До поправок в ГК эти сделки регистрировались в кадастре, как инвестиционные договоры. Но с марта 2019 года их регистрируют, как сделки купли-продажи. Эти квартиры затем перепродаются, зачастую компаниям, которые делают ремонт, и только потом они попадают к реальным покупателям. По разным оценкам, на рынке от 20 до 30% таких повторных продаж.

На расклад рынка риелторских услуг приход иностранного игрока никак не повлияет, считают местные эксперты. Этот рынок у нас «дикий», на нем не работают ни законодательные, ни джентльменские правила. «Думаю, когда они начнут работать, будут сильно удивлены особенностями местного рынка, - отмечает Петр Олейник. – Такая компания может рассчитывать скорее на иностранных покупателей, которые не знакомы с молдавскими игроками, но доверяют бренду, известному в Европе или Румынии. Потому что до 80% местных покупателей приходят в агентство недвижимости по рекомендации друзей, знакомых, родственников. Так как покупка или продажа недвижимости - событие глобальное в жизни человека и, как правило, люди обращаются к тем, кого они уже знают. Но это специфика молдавского рынка, в крупных мегаполисах, возможно, все по-другому, там всех знать невозможно».

Сегодня в Молдове на рынке недвижимости если и присутствуют иностранные инвестиции, то они точечные. Есть крупные компании, которые инвестируют в производственный процесс. То есть это не только инвестиции в недвижимость, хотя недвижимость является одним из элементов этого процесса (как например автомобильный кластер в Бэлць или цементный завод Lafarge Moldova). В 2019 году иностранные инвестиции в основные активы составили 1469,5 млн леев, по сравнению с 2018 годом они выросли на 33,9%. Но составляют в общей сумме инвестиций в основные активы Молдовы всего 5,3%.

В 2019 году иностранные инвестиции в основные активы составили 
1469, 5 млн леев
 

В Ассоциации иностранных инвесторов отметили, что компаний, осуществляющих строительную деятельность, среди их членов нет, кроме турецкой компании Summa.

Этот холдинг, как известно, инвестирует, строит и управляет объектами недвижимости через свои дочерние структуры. И занимает особое место в строительной индустрии Молдовы. Summa Group - один из крупнейших турецких инвесторов, работающий на рынке Молдовы почти 25 лет. В числе реализованных ею инвестиционных проектов – реконструкция Кишиневского международного аэропорта, отель Radisson Blu Leogrand Hotel, Medpark International Hospital, коммерческий центр Shopping MallDova, жилые комплексы Crown Plaza и Crown Plaza Park и др. В сентябре прошлого года Summa сдала в эксплуатацию два проекта премиум-класса – 4-х звездочный отель «Courtyard by Marriott Chisinau», построенный в сотрудничестве с крупнейшей сетью отелей Marriott International, и бизнес-центр категории «А+», возведенный с участием компании «Fiba Group».

В настоящее время компания завершает строительство на основе частно-государственного партнерства спортивного комплекса Arena Chisinau. Как отметил для «ЛП» региональный директор компании в Молдове Атилла Санчи, на рынке аренды коммерческих помещений в настоящее время спросом пользуются как небольшие, так и крупные помещения, однако последние востребованы меньше. Малые площади предпочитает арендовать местный бизнес, тогда как крупные коммерческие помещения интересны иностранным брендам, которые хотели бы зайти на местный рынок. Аналогичная ситуация с офисной недвижимостью.

В 2020 году, по менеджера Summa, на рынке торговой и офисной недвижимости будет наблюдаться спад спроса в сфере найма ввиду отсутствия новых инвесторов и оттока местных бизнесменов. Создание новой, более современной офисной недвижимости приводит к миграции арендаторов из старого фонда офисных зданий, что неизбежно создает вакантные площади, которые могли бы быть заполнены, если бы можно было ожидать экономического роста и развития бизнеса.

Несколько крупных девелоперских проектов осуществил в свое время в Молдове американский холдинг «NCH Capital». В 2009 году построен жилой комплекс премиум–класса Coliseum Palace на Рышкановке, годом ранее бизнес-центр класса «А» «Skytower. В 2008 году в рамках программы по приватизации американский инвестиционный фонд Done Investment Limited (подразделение группы NCH) выкупил долю государства (60,3%) акций обувного предприятия Zorile за 86 млн леев. На базе помещений фабрики американский холдинг открыл обувной центр «Zorile», площадью в 7,2 тыс. кв м. А затем построил крупный торговый центр «Zity Mall» .

Небольшую нишу занимает на рынке недвижимости Кишинева также бельгийский капитал. С 2000 года бельгийская компания MGL-Business предоставляет производственные и офисные помещения и услуги компаниям, начинающим бизнес в Молдове. Посчитав, что имеющихся офисных площадей в столице стало недостаточно, учредитель компании Group GL International в 2018 году принял решение запустить проект под названием iTower. Площадь строящегося бизнес-центра на проспекте Дачия - более 4 тыс. кв.м.

На инвестиции бельгийского холдинга BESIX STAY (компаний A-STAR Group и BESIX) в Кишиневе возводится отель сети A-STAY, предлагающий новую концепцию гостеприимства. Отель появится на базе реконструкции исторического здания на ул. Колумна в центре Кишинева.

Присутствие иностранных инвесторов в Молдове могло бы быть более значительным, если бы их не пугала нестабильность и непредсказуемость нашего рынка, а также неуверенность в независимости судебной системы. И самое главное - были реальные перспективы роста экономики и развития бизнеса.

 

 

Ввод в эксплуатацию жилья по формам собственности в Республике Молдова за 2009-2019 годы (тыс. кв. м)
Период Всего Из них
Публичная Частная Из них индив.
застройщик
Смешанная
(публично-
частная)
Совместные
предприятия
Иностранная
2009 502 10,2 467,9 365,9   16,7 7,2
2010 546,2 - 443,1 257   86,5 16,7
2011 589,3 - 479,6 309,7 7 24,8 78
2012 502,5 43,6 418,8 270,4 19 15,2 5,9
2013 515 5,2 456,9 245,3   25,1 27,8
2014 497,3 3,2 457 225,5   12,9 24,3
2015 609,7 - 598,8 225,6   3,9 7
2016 515,5 7,7 491,3 180,4   11,8 4,7
2017 700,4 - 641,5 143   42,1 16,8
2018 551,4 7,8 493,4 187,5   26,1 24,1
2019 688,2 - 576 221,7   112,2 -

По данным Национального бюро статистики РМ

 

 

 
Автор: Татьяна ГЛАЗОВА