Новости компаний
Светлана Доготару № 17 (1327) 08 Мая 2020 Риелторы просят возобновить земельные аукционы

Ассоциация профессиональных агентов недвижимости РМ обратилась с открытым письмом к муниципальному совету столицы и генпримару Иону Чебану с просьбой возобновить легальную и прозрачную процедуру проведения аукционов земельных участков. Это необходимо для развития рынка недвижимости, строительной и смежных отраслей.

 

Более или менее регулярно аукционы по продаже и аренде  муниципальной собственности проводились до 2013 года. Потом наступил длительный перерыв, а в последние годы открытые торги носили единичный характер. Так в 2019 году состоялся аукцион на право выкупа аренды помещений муниципальной собственности, а 31 января 2020 года прошел земельный аукцион. Но выставленные лоты интереса для серьезных застройщиков не представляли, небольшие участки предназначались в основном под строительство частных домов (см. «ЛП» №4 от 7.02. 2020).

В целом оборот земли под застройку в муниципии Кишинев в последние годы показывает устойчивую тенденцию к снижению. По данным Агентства государственных услуг, в 2019 году было заключено 1928 сделок купли-продажи земельных участков не сельскохозяйственного назначения, что на 7% меньше, чем в 2018 году (2069 сделок). А в 2018 году их было также меньше на 7% по сравнению с 2017 годом.

Как отметил для «ЛП» президент  Ассоциации профессиональных агентов недвижимости Молдовы Евгений Цуркан, отсутствие открытого и легального источника приобретения участков является тормозом для развития строительного рынка, особенно в сегодняшней непростой ситуации.

«Мы много общаемся с риелторами, застройщиками и понимаем, что этот вопрос стоит для них очень остро. Рынок земли в Кишиневе находится в замороженном состоянии, если его «расшевелить», это стало бы стимулом для развития строительства, производства бетона, арматуры, отделочных материалов, мебели, декора и прочих смежных отраслей», - считает он.  

Какова сегодня потребность в участках под строительство в столице, точно никто не скажет. Но о запросах строителей можно судить по тому, что все  участки, находящиеся в продаже, уже раскуплены. Сегодня застройщики, которые с большим трудом собрали коллектив (учитывая дефицит рабочих кадров), создали условия для труда, приобрели строительную технику, по завершению объекта должны искать новые площадки, чтобы удержать людей и не прекращать строительный процесс.

В муниципии Кишинев зарегистрировано 26,9 тыс. кадастровых номеров на площадь 8047 га земли, которая оценивается в сумму 10,4 млрд леев (по нормативной цене).

Вместе с тем, не секрет, что в Кишиневе строят достаточно много, новые жилые комплексы, как грибы после дождя, появляются в разных районах столицы. В 2019 году в муниципии было сдано в эксплуатацию 6946 квартир общей площадью 452,4 тыс. кв. м, что на 66,5% больше, чем годом ранее. Но учитывая, что пандемия нанесла ощутимый удар по экономике, спрос на недвижимость может резко сократиться, у людей на покупку нового жилья просто не будет денег.

Как сообщил Евгений Цуркан, все квартиры в построенных и сданных в эксплуатацию домах успешно распродаются. Конечно, есть жилые комплексы, которые не сдаются в эксплуатацию годами. Но кто строит качественно и сдает объекты в срок, с продажами проблем не испытывает. «По моим наблюдениям, если на начальном этапе строительства кв. м стоил 490 евро, то готовая квартира продавалась уже за 850 евро за кв.м. Поэтому чем быстрее восстановится строительство и связанные с ним смежные отрасли, которые обеспечат тысячи рабочих мест, тем быстрее восстановится покупательский спрос на новое жилье», - считает он.   

В то же время в период отсутствия доступной и легальной процедуры приобретения земли под застройку в Кишиневе активизировались другие, нередко весьма сомнительные, способы отчуждения участков. Получила практика отчуждения земельных участков путем судебных решений, проведения аукционов судебными исполнителями, сдача земли примэрией путем прямых переговоров и по номинальной цене и пр. В результате потери городского бюджета оценивались в миллионы леев.

В первую очередь было необходимо навести порядок в управлении собственными активами и оценить резервы, которыми располагает муниципий. Поэтому в 2019 году в примэрии провели инвентаризацию всего муниципального земельного фонда. В  результате было зарегистрировано 26,9 тыс. кадастровых номеров на площадь в 8047 га земли, которую оценили в сумму 10,4 млрд леев (по нормативной цене).

Как сообщила «ЛП» главный архитектор Кишинева Светлана Доготару, Главное управление архитектуры, урбанизма и земельных отношений прилагает все силы, чтобы запустить земельные аукционы как можно быстрее. «Наше управление подобрало порядка 50 участков, которые могут быть предложены для продажи на аукционах. Они находятся в разных районах города, предназначены под объекты разного функционального назначения и под различные проекты. В настоящее время проходит процедура их согласования и утверждения. Мы рассчитываем, что муниципальный совет примет решение выставить на аукцион наиболее приемлемые для девелопмента участки с максимальной выгодой для городского бюджета. И очень важно, что эти участки должны быть использованы с учетом соблюдения утвержденных условий и правил застройки городской территории».

На аукцион будут предложены участки преимущественно на продажу и на приобретение права суперфиция, об аренде речи не идет, подчеркнула Светлана Доготару. Это связано с тем, что были внесены определенные изменения в законодательство. «Наши предложения должны быть ориентированы на то, чтобы застройщик имел реальную возможность получить разрешение на производство строительных работ. А его может получить только собственник участка. Это прописывает нам закон, и мы не должны мотивировать людей получать определенные права на участок, которые не дадут достаточного основания на возведения строительного объекта. Поэтому аренда не рассматривается в принципе. Этот вид отношений не предусматривает использование участка под строительство», - пояснила главный архитектор. 

Как определить направления застройки столицы и, соответственно, продажи участков в отсутствии нового генплана города (актуализированный документ пока не готов)? «Сопровождение сделки градостроительной документацией было бы идеальным вариантом. Но мы исходим из реальности сегодняшнего дня, - говорит Светлана Доготару.-  Очень важно, чтобы потенциальный покупатель получил необходимую информацию об условиях застройки конкретной территории. Это – код зоны и другие градостроительные показатели, утвержденные соответствующими решениями КМС. Покупатель не должен брать «кота в мешке», он имеет право быть осведомленным на момент принятия решения о покупке, так как вкладывает в приобретение участка немалые средства. И этот участок должен быть освоен с максимальной отдачей, иначе нет никакой гарантии что, вообще кто-то будет участвовать в аукционах».

В то же время она признает, что для организации аукционов необходимо проводить качественный анализ и прогноз будущих проектов, пока это слабое звено. Ведь просто вычертить границы предложенного к продаже участка - только техническая сторона вопроса. Но городской власти предстоит научиться применять и экономические инструменты анализа, которые помогут определить для города не только наибольшую финансовую выгоду, но и будут способствовать улучшению качества жизни горожан.

Автор: Татьяна ГЛАЗОВА