Ограничительные меры в условиях эпидемии, прямой запрет на продолжение деятельности приносят компаниям ощутимые убытки. Платить за аренду пустующих офисов многим становится не под силу.

Арендаторы обращаются к собственникам помещений с просьбой об отсрочке платежей или снижении арендной ставки. Сегодня все попали в достаточно сложную ситуацию, многие вынуждены были остановить свою деятельность, и заявляют о форс-мажоре.

 Долгие годы статью о форс-мажоре включали в договоры аренды автоматически, не особо принимая во внимание. Сегодня «обстоятельства непреодолимой силы» стали реальностью. Введение режима чрезвычайного положения на территории страны является основанием для признания ситуации форс-мажором, говорят специалисты.

«Наши арендаторы - это компании, рентабельность которых за редким исключением не превышает 20%. Они существуют в основном на текущие поступления от своей постоянной деятельности. И если они приостанавливают работу, мало у кого есть резерв на счетах, который можно направить на содержание офиса, -  отмечает генеральный директор АО CTI-Capital, управляющий офисным центром Kentford Александр Панов. - Тот минимум средств, которым они располагают, стараются направить на то, чтобы поддержать своих работников. В такой ситуации мы не можем настаивать, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату в полном объеме».

Этот вопрос решается с каждым арендатором индивидуально. Как минимум, администрация офисного центра пытается договориться, чтобы они оплатили счета поставщиков коммунальных услуг – электроэнергии, воды, канализации, газа для автономного отопления, уборку мусора. Чтобы можно было поддержать в приемлемом состоянии фонд помещений.

У самого бизнес-центра также есть обязательства по операционным расходам – содержание охраны, дежурного персонала, увеличились расходы на уборку и дезинфекцию.

Арендаторы, которые оказались не в состоянии оплатить аренду,  официально должны известить администрацию здания, что они прекратили или приостановили свою деятельность. При этом контракты аренды сохраняются. В договоре аренды может быть прописан любой подход к ответственности сторон  в условиях форс-мажорных обстоятельств.

«На практике, в случае даже прекращения оплаты аренды, в сложившихся условиях мы не можем требовать в судебном порядке возмещения платежей или налагать пеню за несвоевременную оплату, - говорит Александр Панов. - Потому что мы находимся в такой же ситуации, как и арендаторы. Для нас очень важно не потерять клиентов после того, как пройдет этот сложный период, а он закончится рано или поздно».

По его мнению, это условие лояльного отношения к клиентам в такой непростой ситуации, тем более в условиях конкуренции. Так как сегодня предложений офисной площади на рынке очень много.    

Если чрезвычайное положение продлится, можно ли ожидать расторжения договоров аренды, сокращения спроса на офисную площадь, снижения ставок? «В нашей практике пока не было фактов отказа от аренды офиса, но если ситуация перейдет в глубокий экономический кризис, то этого нельзя исключать, - считает директор кишиневского агентства по недвижимости Glemus Ливиу Остачь. – В сегодняшних условиях большинство арендодателей идут навстречу и предлагают отсрочку платежей на год или оплату в рассрочку».

При этом речи о снижении ставок аренды пока не идет. Они на рынке офисных площадей достаточно статичны и не меняются даже в период кризиса. Но арендодатели проявляют гибкость, и в процессе переговоров, в зависимости от конкретного арендатора, при заключении договора ставка может измениться.

Администратор бизнес-центра Le Roi Артем Генералов также отметил, что вопросы с арендаторами с учетом сегодняшней ситуации решаются в индивидуальном порядке (однако отказался раскрыть детали). При этом бизнес-центр продолжает работать в штатном режиме. В здании находится головной офис представительства ВОЗ в Молдове, которому сейчас хватает работы, и которому должны быть предоставлены максимально комфортные и безопасные условия. 

По словам управляющего офисным центром Kentford, сегодня все усилия направлены на то, чтобы вместе с партнерами-арендаторами пройти этот кризисный период, сохранить договоры. «Но мы прогнозируем, что исполнение обязательств в их прежнем виде будет невозможно, - говорит Александр Панов. - Думаю, возвращение к прежнему объему арендной платы будет идти постепенно, а не единовременно. То есть, по мере того, как будет восстанавливаться экономическая и финансовая деятельность, арендаторы будут возвращаться в режим своего изначального финансового положения. Соответственно этому по согласованию с ними мы постепенно будем возвращаться к ставкам арендной платы докризисного уровня. По крайней мере, я считаю такую тактику правильной и приемлемой».

В условиях эпидемии многие компании вынужденно перешли на дистанционный режим работы. Некоторые специалисты видят в этом позитивную сторону, Поработав так пару месяцев, компании откроют для себя новые возможности и не захотят возвращаться в офис. Что может привести к снижению цен на аренду офисной недвижимости в перспективе.

Наши эксперты скептически относятся к возможности  широкого распространения такого режима работы. «Не думаю, что такой фактор, как удаленная работа, получит значительное развитие. Существуют виды деятельности, которые позволяют работать удаленно, но их не так много – это бухгалтера, IT- программисты, журналисты, торговля по интернету. Но вряд ли у нас это приживется массово», - считает Александр Панов.

Многие IT компании начинали с удаленной работы, тем не менее, пришли к тому, что лучше  работать в общем пространстве, когда созданы комфортные условия труда. «Одно дело, когда человек работает из дома, где бегают дети, жена готовит на кухне, и совсем другое, когда он работает в профессиональной атмосфере, в офисе с современным дизайном, что настраивает на рабочий лад, - считает Ливиу Остачь. – Я не думаю, что  IT компании, которые в принципе задают темп развития рынка офисной недвижимости, прекратят борьбу за сотрудников. А комфортный офис является одним из привлекательных моментов в этой конкуренции».