У государства, наконец, дошли руки, чтобы навести порядок в управлении и использовании земель, находящихся в публичной собственности. О том, что этот актив используется крайне неэффективно, было указано в аудите Счетной палаты еще весной прошлого года.

Для того, чтобы исправить ситуацию, необходимо первым делом провести разграничение земель публичной собственности. А далее узаконить и оформить отношения собственника с нанимателями,  арендаторами, пользователями земельных участков. По данным Земельного кадастра, на 01.01.2017 г. в Молдове зарегистрировано в общей сложности 3044,5 тыс. га земельных участков, из которых 442, 8 тыс. га - участки государственной собственности, 706, 3 тыс. га - земли местных органов власти, и 1895,4 тыс. га находятся в частной собственности. Из общего числа в реестре недвижимого имущества (РНИ) идентифицировано и зарегистрировано только 2066 тыс. га, или 67,8%. В том числе 25,9% государственных земель и 15,9% участков собственности местных публичных органов.

Согласно закону от 2012 года, срок осуществления работ по делимитации участков публичной собственности государства и административно-территориальных единиц, включая их регистрацию в реестре недвижимого имущества, был продлен до 2018 года. Но правительство не утвердило соответствующую программу на 2013-2018 годы, поэтому завершить процесс в установленные сроки было практически невозможно. Теперь сроки вновь продлены, программа утверждена на 2019-2023 годы. Опубликовано также соответствующее Положение.

Важным этапом должно стать упорядочение управления земельной собственностью, принадлежащей государству. В этой связи принято постановление правительства №91, которым утверждено Положение об освоении земельных участков, находящихся в публичной собственности государства.

Ответственным за эти мероприятия назначено Агентство публичной собственности. Постановлением предписано центральным органам публичной власти, государственным органам, публичным учреждениям, которые администрируют участки, находящиеся в публичной собственности государства, обеспечить в течение 30 дней (с даты опубликования Положения) передачу этих участков Агентству публичной собственности. Предварительно кадастровым органам необходимо провести инвентаризацию этих земельных участков. Уложатся ли они в отведенный срок?

Частные собственники недвижимого имущества (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенного на землях публичной собственности государства, обязаны до 31 декабря 2019 года узаконить владение/использование земельного участка, прилегающего к частным объектам путем заключения договора найма/аренды, суперфиция или купли-продажи. Если этого не будет сделано, АПС будет установлена плата за использование земельного участка (согласно гражданскому законодательству), начиная с момента опубликования Постановления, то есть с 1 марта 2019 года.

Положение об освоении земельных участков государственной собственности устанавливает порядок их освоения, то есть передачу участков Агентством публичной собственности внаем, в аренду, суперфиций, безвозмездное пользование, установление сервитута или путем купли-продажи.   

Причем, для участков, прилегающих к каким-либо строениям и участков, не занятых строениями, применяется различный порядок. Например, земельные участки публичной собственности государства частной сферы (то есть которые могут быть приватизированы), могут быть переданы внаем, аренду, суперфиций на основе заявления от частного юридического или физического лица в адрес АПС. Такой же порядок распространяется на государственные земельные участки, расположенные в периметре месторождений, имеющих общественно-национальное значение  и их подземные пространства.

АПС рассматривает возможность передачи таких участков внаем, аренду и т.д., и в течение 30 дней составляет и подписывает договор найма. Или же дает мотивированный отказ. Размер платы за наем /аренду устанавливается в договоре на основе отчета об оценке, составленного лицензированным оценщиком. Размер платы не может быть ниже арендной платы, определенной АПС на основе закона «О нормативной цене купли-продажи земли», за исключением земель, выставленных на аукцион с молотка. По такой же схеме устанавливается и плата за земли, переданные в суперфиций.

Плата за наем, аренду, суперфиций вносится ежегодно, а полученные средства перечисляются в государственный бюджет. 

Земельные участки публичной собственности  свободные от каких-либо строений, и которые находятся в управлении госпредприятий, коммерческих обществ с полным или преимущественным публичным капиталом, в управлении государственных органов власти и т.п. передаются  внаем, аренду, суперфиций путем аукционов «с молотка».

Более подробный комментарий о применении Положения «ЛП» надеется получить от АПС в ближайшее время.

Управление земельным фондом оставляет желать лучшего и на уровне местных органов власти. Этой проблеме посвящено исследование специалиста независимого аналитического центра Expert Grup Татьяны Савва. Как отмечается в ее отчете, по данным агентства земельных отношений и кадастра муниципий Кишинев располагает земельным фондом 9717 га земли, из которых 2390 га принадлежат государству, остальная часть 5352 га  - муниципальная собственность. Из-за неэффективного управления землей, муниципальный бюджет ежегодно теряет около 130 млн леев.

Причину этого эксперт видит в отсутствии стратегии капитализации земли, ни у муниципального совета, ни у профильного управления нет четкого понимания, как управлять земельным фондом. Для пополнения бюджета муниципия в основном используется продажа участков. Но земля такой ресурс, стоимость которого со временем растет.  Если продать сегодня около 1500 га по номинальной цене, можно получить около 5 млн леев, в то время, как от годовой аренды этого участка можно получать не менее 38 млн леев ежегодно.

В муниципии зачастую практикуется аренда земли на основе прямых переговоров. Анализ показывает, что 99% всех контрактов аренды в течение последних двух лет заключены в результате прямых переговоров по номинальной цене, которая в среднем не превышает 2% от нормативной цены земли. Если бы они были сданы в аренду по рыночным ценам, в муниципальный бюджет поступало бы ежегодно на 14,35 млн леев больше.

Нередко арендаторы задерживают оплату платежей. Доля взыскания задолженности в среднем составляет 60% от общей суммы задолженности, накопленной в предыдущем периоде.

 Проблемой является также использование земли при отсутствии договоров аренды. Это происходит в случае незаконного занятия земли, а также, если арендные отношения не оформлены в результате задержек утверждения списков муниципальным советом Кишинева, или когда договоры аренды не зарегистрированы. Счетная палата выявила 214 земельных участков площадью около 38 га, которые бесплатно используются физическими и юридическими лицами, при этом муниципий теряет годовой доход в размере около 2,6 млн леев.

Среди причин неэффективного управления муниципальной землей автор называет: пользование землей не по назначению, использование аренды для последующей приватизации земли, снижение цены на приватизацию прилегающих участков, необоснованный пересмотр платежей, потери земельных участков в результате судебных решений.