Новости компаний
Директор агентства Nika Imobil Петр Олейник считает, что сдача в наем жилья при доходности в 5% - один из основных факторов поддержки рынка недвижимости № 32 (1246) 07 Сент. 2018 Безальтернативные инвестиции

Рынок найма жилья в Кишиневе вот уже несколько лет подряд отличается стабильностью. При этом владельцам квартир сдача внаем приносит хоть небольшой, но надежный доход.

В то же время наблюдается различие в соотношении спроса и предложения по отдельным сегментам этого рынка. По данным агентства недвижимости Nika Imobil, все квартиры, сдаваемые внаем, можно разделить на несколько групп. Самую большую долю (примерно 70%) занимает жилье эконом-класса, комфорт и бизнес-класс - примерно по 15%.

Жилье эконом-класса - это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья, в основном, наши сограждане, молодые семьи и студенты со средними или низкими доходами.

В этом сегменте ситуация развивается по традиционной схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью начинается активный поиск нового жилья. Ажиотаж продолжается до ноября, после чего рынок возвращается в спокойное состояние и пребывает в нем до начала следующего сезона.

Стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 120-150 евро; двухкомнатной – 150-200 евро, трехкомнатной – 200-220 евро, т.е. цена варьируется от 3-5 евро за 1 м2 общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте превышает предложение, цены на аренду такого жилья были стабильны. Скидку можно получить при найме трехкомнатных квартир, которые менее всего пользуются спросом.

«Для этого сегмента характерна высокая оборачиваемость, наниматели, как правило, на длительный срок квартиру не снимают, максимум один год. И, несмотря на то, что налоговая инспекция активно пытается отследить наймодателей квартир, можно сказать, что это рынок «серый», он еще не вышел из тени, - говорит директор агентства Nika Imobil Петр Олейник. – Главный фактор в этом сегменте – цена. Небольшая скидка в 20-30 евро, и за квартирой уже выстраивается очередь».

Жилье комфорт-класса - это квартиры типовых серий после «свежего» ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом, изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья - чаще всего иностранные студенты или наши сограждане с доходами выше среднего. Этот сегмент рынка найма жилья сформировался в результате более высоких требований клиентов к сдающемуся жилью. Соответственно, и цены здесь примерно на 50-70 евро выше, чем в сегменте эконом класса. Однокомнатные квартиры сдаются примерно за 200-220 евро, двухкомнатные - за 250 евро, а трехкомнатные практически не представлены. Цены номинируются в валюте, а спрос примерно равен предложению.

Директор агентства Nika Imobil Петр Олейник считает, что сдача в наем жилья при доходности в 5% - один из основных факторов поддержки рынка недвижимости

Жилье бизнес-класса представлено квартирами в новых домах, полностью отремонтированными и укомплектованными качественной бытовой техникой и мебелью. Такое жилье предпочитают снимать работники посольств, различных иностранных организаций и представительств, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане. Оно, как правило, расположено в центре столицы или на центральных магистралях микрорайонов города. В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года равномерная.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 350-400 евро, трехкомнатная – за 500-600 евро. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения, выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы «Crown plaza» на ул. Букурешть, «Lara city» на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Еминеску и новый дом «Crown plaza park» возле торгового центра «Sun Сity». В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры в таких домах составляет 500-600 евро, трехкомнатной – 700-900 евро, включая аренду парковочного места. В данном сегменте предложение значительно превышает спрос. Несмотря на наметившийся отток нанимателей, владельцы держат цену, не соглашаются на скидки, и готовы ждать, пока квартира простаивает, но найти своего нанимателя.

По словам Петра Олейника, доходность от сдачи жилья внаем в настоящее время составляет примерно 5% (плюс минус 1%). И учитывая, что цены на недвижимость прекратили падение (хотя как долго продлится этот тренд, никто предсказать не берется), такая доходность в настоящее время поддерживает рынок недвижимости. Это выгоднее и надежнее, чем депозит в валюте. Даже если цены на недвижимость начнут плавно снижаться, доходность сдачи внаем станет нулевой, но, во всяком случае, не отрицательной. Поэтому приобретение квартиры с целью сдачи внаем -достаточно популярный для населения вид инвестиций, для которого на нашем рынке нет особой альтернативы. В убытке наймодатели могут остаться только в случае, если начнется обвальное снижение цен на жилье. Но такого развития событий вряд ли стоит ожидать, рынок нащупал «дно» на уровне 500 евро за кв.м, и дальнейшее падение не прогнозируется.

Собственное видение ситуации на этом рынке у аналитиков биржи недвижимости Lara. Они отмечают, что по итогам первого полугодия можно сказать, что рынок найма жилой недвижимости в 2018 году заметно отличается от 2017 года, как по спросу, так и по предложению. Существенно изменилась структура спроса на вторичном и первичном рынках в пользу первичного жилья. В первую очередь это связано с появлением на рынке крупных жилых комплексов, которые сданы в эксплуатацию в последние годы. Во - вторых приобретение квартир в значительной степени носило инвестиционный характер для последующей сдачи внаем. Что и привело к излишнему росту предложения и даже перенасыщению рынка. С другой стороны, на спрос продолжал оказывать действие ряд объективных факторов, которые наблюдались в последние годы и сохранили свое влияние в первом полугодии 2018 года. К ним относится выезд наших граждан за рубеж, как на работу, так и на постоянное место жительства. Сокращение количества студентов в Кишиневе, а также расширение возможностей приобретения жилья в ипотеку (в связи со снижением процентных ставок по кредитам).

На фоне описанной ситуации ставки найма жилья плавно пошли вниз. По сравнению с первым полугодием 2017 года в текущем году примерно до 5% (в зависимости от района) снизилась стоимость найма даже однокомнатных квартир, которая на протяжении последних нескольких лет оставалась практически неизменной. Стоимость найма двух и трехкомнатных квартир снизилась на 5-10%, квартир большой площади – на 10-15%.

Конкуренцию долгосрочному виду в настоящее время составляет краткосрочный наем жилья. Посуточная сдача квартир предлагается, как альтернатива размещения в гостиницах. Это могут быть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Стоимость одного дня проживания составляет в сегменте эконом-класса 10-25 евро, в сегменте комфорт-класса 20-45 евро, в сегменте бизнес-класса 60-80 евро.

Петр Олейник считает, что в этом случае доходность от сдачи внаем может составить более 10%, то есть в два раза выше, чем при долгосрочной аренде. Но такие сделки скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

136 Автор: Татьяна ГЛАЗОВА