Новости компаний
№ 7 (1221) 02 Мар. 2018 Упущенные доходы государственной недвижимости

Доходы как центрального, так и местных бюджетов могли быть гораздо весомее, если бы управление недвижимым имуществом в собственности государства и местных органов власти было бы более эффективным.

Такой вывод можно сделать из отчета Счетной палаты, который был заслушан на расширенном заседании 13 февраля. Целью аудита было установить, насколько качественно осуществляется идентификация, демаркация, регистрация и ведение учета публичной недвижимости со стороны госорганов. А также степень пополнения доходов бюджета в процессе налогообложения недвижимости и эффективность управления ею.

Аудиторы констатировали неудовлетворительную регистрацию в кадастре недвижимого имущества, принадлежащего государству и местным органам власти, как следствие недостоверные данные о налогооблагаемой базе и потери при налогообложении недвижимого имущества.

В отчете отмечается недостаточный контроль со стороны правительства за ходом реализации Государственной программы по созданию кадастра недвижимого имущества, а также на задержку в выделении необходимых финансовых ресурсов. Согласно закону от 2012 года, срок осуществления работ по делимитации участков публичной собственности государства и административно-территориальных единиц, включая их регистрацию в реестре недвижимого имущества, был продлен до 2018 года. Но правительство не утвердило соответствующую программу на 2013-2018 годы, поэтому завершить процесс в установленные сроки было практически невозможно.

По данным Земельного кадастра, на 01.01.2017 в Молдове зарегистрировано в общей сложности 3044,5 тыс. га земельных участков, из которых 442, 8 тыс. га - участки государственной собственности, 706, 3 тыс. га - земли местных органов власти. Из общего числа в реестре недвижимого имущества (РНИ) идентифицировано и зарегистрировано только 2066 тыс. га, или 67,8%, в том числе 25,9% государственных земель, 15,9% участков собственности местных публичных органов и 97,1% участков в частной собственности.

Согласно данным, представленным ГП «Кадастр», на 01.01.2017 года в республике не прошли оценку для налогообложения 5370,1 тыс. объектов недвижимости. Отсрочка этого процесса является существенным препятствием для пополнения бюджетных ресурсов. Только в Кишиневе упущенный налог на недвижимое имущество из-за неоцененных 38,2 тыс. объектов составляет около 7,6 млн леев, что составляет 11% от суммы налога, рассчитанного в 2016 году.

Оставляет желать лучшего и качество данных в Реестре недвижимости, отмечают аудиторы. Причина - отсутствие мониторинга со стороны местных органов власти и не предоставление территориальными кадастровыми органами необходимой для этого информации.

Не разработан механизм, который предусматривает переоценку недвижимости каждые три года, поэтому налогооблагаемая база не соответствует текущей стоимости. В результате проверки было установлено, что приватизация жилищного фонда в некоторых случаях производится по символическим ценам, а отсутствие переоценки по рыночной стоимости для целей налогообложения создает возможность владельцам жилья платить заниженные налоги. Например, стоимость дачного домика по оценке в 2007 году составляла 1,12 тыс. леев. На сегодня это дом с 2-3 этажами, стоимость которого далеко не соответствует прежней оценке. Такие случаи регистрируются по всей стране.

Как пояснила «ЛП» начальник отдела оценки Агентства земельных ресурсов и кадастра РМ Ольга Бузу, согласно законодательству переоценка недвижимого имущества действительно должна проводиться каждые три года. Но она ни разу не была сделана, с одной стороны по финансовым причинам, с другой - из-за отсутствия у властей политической воли принять такое решение. Органы кадастра готовы сделать переоценку в любой год по видам недвижимости. «У нас разработаны технологии, документы, методика. С 2011 года Агентство продвигает проект постановления правительства об утверждении Положения о переоценке НИ в целях налогообложения, но минфин всякий раз его возвращает».

В результате переоценки возрастет стоимость для налогообложения и квартир, и частных домов, и прочих объектов. Повышение налога на недвижимость вызовет недовольство населения, то есть политически это невыгодный шаг.

Пробелы в нормативной базе, регламентирующей способ определения площади прилегающих участков, а также отсутствие заинтересованности со стороны сотрудников местных органов и Агентства публичной собственности, приводит к тому, что приватизация участков публичной собственности, примыкающих к частным строениям, осуществляется по нормативной цене (которая существенно ниже рыночной). Что приводит к потерям как для местных, так для государственного бюджета.

Местные власти закрывают глаза на незаконное занятие участков, строительству на них и сдаче объектов в эксплуатацию, вместо того, чтобы снести строение и освободить участок. В итоге это приводит к потере права публичной собственности и к незаконной приватизации участков по нормативной цене. Более того, местные органы власти выдают градостроительные сертификаты или разрешения на строительство лицам, которые не имеют согласия собственника участка на осуществление этого строительства. А ГП «Кадастр» регистрирует права на эти здания.

В качестве примера аудиторы Счетной палаты приводят случай, когда на земельном участке (из состава лесного фонда), который был передан в пользование Национального музея этнографии и естественной истории, возведены четыре незавершенных частных дома, зарегистрированные в реестре недвижимого имущества за физическими лицами. При этом административные органы не предприняли меры для прекращения строительных работ.

Другой пример, когда экономический субъект незаконно использовал территорию площадью около 1,13 гектара в парке Долина Роз с целью осуществления коммерческой деятельности по сдаче в аренду беседок, что привело к 2017 году к потерям для бюджета 126,0 тыс. леев. Земельный участок муниципальной собственности в переулке Пьетрэрией 1 использовался владельцем соседнего участка для обустройства огороженной парковки.

Аудит установил, что в Кишиневе и других населенных пунктах большая часть земли, предназначенная для строительства, сдана в аренду, а не реализована через аукцион. Это незаконно, поскольку по истечении срока аренды арендодатель уже не может использовать участок по своему усмотрению, - на нем есть частное строение другого владельца, и участок может быть сдан в аренду только ему. После сдачи строения в эксплуатацию прилегающий участок может быть приватизирован путем применения понижающего коэффициента, либо местная власть обязана передать его бесплатно Ассоциации совладельцев в Кондоминиуме.

По мнению аудиторов, аренда участка с последующим выкупом является способом снижения его цены и приводит к потере значительных доходов для местного бюджета. Эта ситуация объясняется пробелами существующего законодательства, что намеренно используется некоторыми лицами, принимающими решения. Например, участок площадью 0,42 га на ул. Милеску Спэтару 11/3, выделенный КМС для автостоянки, использовался для несанкционированного строительства жилого здания. Если бы он был продан с аукциона в соответствии с действующим законодательством, доходы в муниципальный бюджет могли бы составить около 8,7 млн леев. Также выявлен и ряд других случаев, в результате которых местный бюджет Кишинева не получил примерно 101,3 млн леев.

Аудит отметил и роль судов в отчуждении местной публичной собственности. При их помощи 20 муниципальных участков общей площадью 27991 га были отчуждены в обход КМС, при этом кадастровый орган очень оперативно зарегистрировал эти сделки. Учитывая, что эти участки могли быть проданы с аукциона по рыночной цене, упущенная выгода для бюджета составляет около 117,2 млн леев. Этот случай находится на стадии расследования.

Приведена лишь небольшая часть из выводов, полученных в результате аудита Счетной палаты. На недостатки в управлении госимуществом институтам центральной и местной власти указывалось и ранее, но рекомендации предыдущих проверок либо игнорировались, либо исполнялись поверхностно и неадекватно, заключают аудиторы.

Автор: Татьяна ГЛАЗОВА